商业综合体开发是否过剩？浅谈其发展现状与前景

9月22日，莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》，报告研究了商业综合体市场的发展现状和开发过程中可能遇到的问题 ，并进一步探讨了商业综合体发展的成功要素。

　　商业综合体是指以现代服务业为主导，包含两种或两种以上非住宅功能（商业、办公、酒店、酒 店式公寓、展览、会议、文娱和交通）的多功能复合型商业中心。商业综合体是商业地产发展的永恒主题，它突破了过去城市建筑单一功能的局限，且提高了土地资源的利用效率。

　　从目前开发情况看，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。

　　年内，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1,000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。

　　1.5线 城市（介于一线和二线城市之间的城市）综合体规模发展势头最为迅猛。据统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个，其中三个属于1.5线城市。

　　商业综合体开发是否过剩？

　　大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。

　　二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难。

　　目前情况来看，国内开发商较为激进，二、三线城市布局十分广泛，扩张速度十分迅猛。我们预计，未来三至五年间，国内大型开发企业仍将开发超过100个综合体项目。

　　选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。莱坊董事及上海（楼盘）研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”

　　综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

　　在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

　　莱坊中国区董事，综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安认为：“综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念，将伴随很多的失误与挑战。因此，开发商应及时转换观念，尽快完成从住宅开发模式向商业开发模式的思路转化。”